Vì sao nhiều dự án bất động sản mất tới 24 tháng vẫn không thể xác định giá đất?
Công tác xác định giá đất tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều “điểm nghẽn” quan trọng, khiến cho nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn, thậm chí kéo dài tới 24 tháng mà vẫn chưa thể hoàn tất việc xác định giá đất. Những thách thức này đã được Kiểm toán Nhà nước (KTNN) và nhiều địa phương chỉ ra, tập trung vào các vấn đề như thiếu dữ liệu thị trường, khó tìm kiếm tài sản tương đương để so sánh, và sự không tương thích giữa quy định pháp luật và thực tiễn triển khai.
Tại buổi tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" được tổ chức tại TP.HCM vào ngày 9/7/2026, ông Bùi Quốc Dũng, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước, nhấn mạnh rằng vấn đề cốt lõi không phải là thiếu phương pháp định giá mà là sự thiếu hụt một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp này phát huy hiệu quả. Thực trạng này là điểm đồng thuận chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương, doanh nghiệp tư vấn và cả KTNN. Ông Dũng dẫn chứng rằng, nhiều địa phương đã dành thời gian rà soát trong vòng 24 tháng theo quy định nhưng vẫn không tìm đủ tài sản so sánh để xác định giá đất. Thậm chí, có nơi phải mở rộng phạm vi thu thập dữ liệu sang các địa phương khác. Trong khi đó, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhiều trường hợp chỉ tương đương hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất một chút, thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Tình trạng này gây khó khăn cho việc áp dụng các phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh. Tất cả các phương pháp này đều gặp khó khăn trong việc phản ánh đúng giá trị thị trường nếu dữ liệu đầu vào không chính xác. Đại diện các tổ chức tín dụng cũng đồng tình rằng, điều còn thiếu hiện nay không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng. Do đó, lãnh đạo KTNN cho rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cần trở thành nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực tiễn triển khai vẫn còn là một thách thức lớn. Qua các buổi tọa đàm, KTNN ghi nhận nhiều tình huống phát sinh, ví dụ như các dự án kéo dài nhiều năm nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải tìm kiếm dữ liệu thị trường của thời điểm rất xa trong quá khứ. Các địa phương cũng lúng túng trong việc xác định dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Thêm vào đó, việc áp dụng suất vốn đầu tư đối với các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp cũng gặp khó khăn do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của các loại hình này. Ông Bùi Quốc Dũng cho biết, những ví dụ trên cho thấy nhiều quy định đã được ban hành nhưng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và thống nhất hơn. Bất kỳ phương pháp định giá nào cũng chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm với hệ thống dữ liệu đầy đủ, quy định rõ ràng và cách hiểu thống nhất.
Ông Bùi Quốc Dũng cũng thông tin thêm, việc chuyển đổi sang áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là một bước đổi mới quan trọng, nhằm đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn bày tỏ băn khoăn về cơ sở xây dựng hệ số điều chỉnh, nguồn dữ liệu đáng tin cậy, cách thức cập nhật biến động thị trường cũng như phương thức áp dụng đối với các dự án có tính chất đặc thù hoặc dự án hỗn hợp.
Từ góc độ địa phương, ông Lê Trung Hồ, Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang, cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đối với phương pháp so sánh, mặc dù pháp luật đã quy định nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, nhưng nhiều yếu tố như lợi thế thương mại, hình thể thửa đất, điều kiện kinh doanh, khả năng sinh lợi hay đặc điểm riêng của từng khu vực vẫn chưa có tiêu chí định lượng thống nhất. Đối với phương pháp thặng dư, khó khăn chủ yếu nằm ở việc dự báo các yếu tố trong tương lai. Nhiều chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật do Trung ương công bố chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế của từng địa phương, đặc biệt là sự khác biệt về chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu, nhân công và điều kiện thi công giữa các vùng miền, làm ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả xác định giá đất.
Đại diện UBND tỉnh An Giang kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra và kiểm toán tiếp tục thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất; xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá, đảm bảo đánh giá đúng bản chất của hoạt động tư vấn định giá, tránh tạo tâm lý e ngại cho các đơn vị tư vấn cũng như đội ngũ cán bộ thực thi. Ông Phan Cảnh Tiền Hải, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. Cần Thơ, nêu quan điểm từ góc độ địa phương rằng Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp so sánh chỉ được áp dụng khi có tối thiểu ba thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đã phát sinh giao dịch trên thị trường hoặc đấu giá thành công. Tuy nhiên, thực tế tại Cần Thơ cho thấy điều kiện này rất khó đáp ứng, đặc biệt đối với các loại đất phi nông nghiệp.
Nguồn: CafeF
