Thị Trường Đất Đấu Giá: Giá Trúng Giảm 30% Ở Ninh Bình, Nhiều Khu Vực Hạ Nhiệt Nhưng Một Số Nơi Vẫn Sôi Động Nhờ Nhu Cầu Ở Thực
Hoạt động đấu giá đất, vốn từng tạo ra những "cơn sốt" với giá trúng cao vọt và trở thành "điểm neo" giá cho thị trường, nay đang có những dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Theo phản ánh từ các chuyên gia và hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), người tham gia đấu giá đang trở nên thận trọng hơn, chú trọng đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Tại tỉnh Ninh Bình, sau thời kỳ "sốt nóng", thị trường đất đấu giá đã có những điều chỉnh đáng kể. Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình, cho biết trong những tháng đầu năm 2026, tỉnh chỉ ghi nhận hai phiên đấu giá lớn, bao gồm 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và 40 lô đất ở tại phường Hoa Lư. Đặc biệt, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá đã giảm khoảng 30% so với các đợt trước đó. Sau phiên đấu giá, hoạt động mua đi bán lại cũng diễn ra khá trầm lắng. Tương tự, tại phường Hoa Lư, giá trúng đấu giá giảm khoảng 10%, và đáng chú ý là nhiều trường hợp đưa ra mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã được thể hiện rõ nét qua hành vi tham gia đấu giá.
Tuy nhiên, không phải tất cả các khu vực đều ghi nhận sự sụt giảm. Tại Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 đã tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, với tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên đấu giá tại đây vẫn duy trì không khí sôi động, và giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường. Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác tại Hải Phòng còn trầm lắng, đất đấu giá trở thành một trong những phân khúc hiếm hoi duy trì thanh khoản và đi ngược xu hướng chung của thị trường.
Theo ông Trần Huy Biên, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS VARS IRE, động lực chính giúp các phiên đấu giá tại Hải Phòng duy trì sức hút và ghi nhận mức giá trúng cao vẫn đến từ nhu cầu sử dụng đất ở thực tế của người dân. Tại các khu vực này, người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở, mở rộng không gian sống, trong khi nguồn cung đất phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế. Điều này cho thấy, tương tự như thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đấu giá đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các khu đất có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực có khả năng duy trì mức giá cao, trong khi các khu vực tăng nóng dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Sự thay đổi trong hành vi tham gia đấu giá còn đến từ những quy định mới và sự gia tăng nguồn cung đất đấu giá. Trước đây, đất đấu giá thường được xem là "điểm neo" giá cho thị trường địa phương, tác động trực tiếp đến giá chuyển nhượng đất dân cư và chi phí phát triển dự án. Tuy nhiên, với sự gia tăng nguồn cung sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và nhu cầu tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng, nhiều địa phương đang chuẩn bị đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố cần cân nhắc, khẩu vị của nhà đầu tư đang có sự nâng cấp và phân hóa rõ rệt, dẫn đến mức độ cạnh tranh giữa các khu đất cũng trở nên rõ nét hơn.
Nhà đầu tư hiện có nhiều lựa chọn hơn và cân nhắc kỹ lưỡng hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn lân cận. Tâm lý "mua bằng mọi giá" vì vậy dần suy giảm, khiến giá trúng đấu giá không còn ở mức "trên trời" như giai đoạn trước. Song song đó, tư duy đầu tư cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ việc chạy theo các cơn sốt đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn. Khách hàng ngày càng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng tiện ích được quy hoạch bài bản và tiềm năng khai thác dòng tiền lâu dài.
Nguồn: CafeF
