Không còn tăng 'nóng', phân khúc nào dẫn dắt thị trường BĐS?
Thị trường bất động sản chuyển mình sang giai đoạn tăng trưởng chất lượng và bền vững
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng được chú trọng đầu tư mạnh mẽ, khung pháp lý dần hoàn thiện và nguồn vốn đa dạng hóa, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có những chuyển đổi tích cực. Các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, lĩnh vực khu công nghiệp và logistics được kỳ vọng sẽ trở thành những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong tương lai.
Báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố lân cận trong quý II năm 2026 của DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung căn hộ mới dự kiến trong quý III năm nay sẽ có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, ước tính dao động trong khoảng 10.000 đến 13.000 căn. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại tỉnh Bình Dương.
Tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong khi đó, các phân khúc hạng B và C sẽ là lực lượng dẫn dắt nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven.
Sức cầu của thị trường được kỳ vọng sẽ có những dấu hiệu cải thiện tích cực hơn nhờ vào việc nhiều dự án đang dần tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, từ đó củng cố niềm tin của người mua nhà.
Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, dự báo trong quý III năm 2026, nguồn cung mới sẽ tiếp tục duy trì đà tăng so với quý trước, với khoảng 2.000 đến 3.000 sản phẩm được giới thiệu ra thị trường. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn thuộc các địa phương quen thuộc như Thành phố Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi tiến độ hoàn thiện pháp lý nhanh chóng của các dự án và chiến lược đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường.
Giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục neo ở mức cao, chủ yếu do áp lực từ chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí phát triển dự án. Thị trường thứ cấp vẫn đối mặt với thách thức về thanh khoản do mặt bằng lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.
Tương tự, CBRE Việt Nam nhận định, trong sáu tháng cuối năm 2026, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, nâng tổng nguồn cung cả năm có thể đạt 39.000 căn, vượt qua mức đỉnh của năm 2019 là hơn 37.000 căn.
Theo phân tích của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang trải qua những thay đổi đáng kể. Nếu ba năm trước, nhu cầu đầu tư bất động sản có dòng tiền lớn chiếm ưu thế, thì nay lãi suất tăng cao đã làm giảm nhu cầu này. Dòng tiền không còn đủ khả năng bù đắp chi phí lãi vay, trong khi mặt bằng giá tài sản đã ở mức cao.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong quý II năm 2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở được mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%.
Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Nhìn về giai đoạn 3 đến 5 năm tới, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng phát triển, pháp lý hoàn thiện và dòng vốn đa dạng hóa, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, khu công nghiệp và logistics sẽ trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường.
Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để phục hồi và phải thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả tài chính và tính minh bạch của thị trường.
Yếu tố nào quyết định sự phát triển của thị trường?
Theo TS. Cấn Văn Lực, triển vọng của thị trường bất động sản không phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ mà là sự tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính.
Thứ nhất là kinh tế vĩ mô, bao gồm tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất và tỷ giá. Đây là những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, trong đó lãi suất vẫn là yếu tố được thị trường đặc biệt quan tâm.
Thứ hai là khung pháp lý. Ông Lực nhấn mạnh rằng phần lớn những vướng mắc hiện nay của thị trường liên quan đến cơ chế, chính sách và quá trình thực thi pháp luật. Do đó, bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, vai trò của các cơ quan quản lý trong việc tổ chức thực thi và giám sát cũng có ý nghĩa quyết định đối với tốc độ phục hồi của thị trường.
Thứ ba là quy hoạch và phát triển hạ tầng. Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ, đồng thời đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển và hệ thống logistics. Đây sẽ là động lực quan trọng tạo ra các cực tăng trưởng mới cho bất động sản.
Nhóm yếu tố thứ tư là nguồn vốn tài chính. Ông Lực cho biết, tài chính không chỉ giới hạn ở tín dụng ngân hàng mà còn bao gồm thị trường trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư, cùng với các chính sách về thuế và phí. Một cấu trúc vốn đa dạng sẽ góp phần giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Bên cạnh đó, quan hệ cung cầu vẫn là yếu tố cốt lõi quyết định diễn biến thị trường. Khi nguồn cung chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, giá cả và thanh khoản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều áp lực.
Cuối cùng là yếu tố công nghệ. Sự phát triển của công nghệ sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc định hình tương lai của thị trường bất động sản.
Nguồn: CafeF
